4NqvFZuqDBB society.huanqiu.comarticle老人正常死亡，生前居住的房屋算“凶宅”吗？/e3pmh19vt/e3ps21dgq<article><section data-type="rtext"><p>74岁老人</p><p>在生前居住房屋中去世</p><p><em data-scene="strong">这所房屋算“凶宅”</em><em data-scene="strong">吗？</em></p><p>房屋交易中</p><p>卖方未告知屋内曾发生老人病故的事实</p><p><em data-scene="strong">是否构成欺诈？</em></p><p>近日</p><p>贵州省息烽县人民法院</p><p>审理了一件</p><p><em data-scene="strong">因卖方未告知屋内曾有老人病逝而产生的</em></p><p><em data-scene="strong">房屋买卖纠纷</em></p><p><em data-scene="strong">基本案情</em></p><p>2024年9月</p><p>杨女士（买方）与梅先生（卖方）</p><p>签订《房屋买卖合同》</p><p>同年10月</p><p>双方完成房屋过户登记</p><p>房屋交付杨女士使用</p><p>没过多久</p><p>杨女士从邻居处得知</p><p>梅先生年迈的父亲因病</p><p>在案涉房屋中去世后</p><p><em data-scene="strong">认为不太吉利</em></p><p>便找梅先生沟通退房事宜</p><p><i class="pic-con"><img data-alt="" src="//img.huanqiucdn.cn/dp/api/files/imageDir/94258e9bde70807f7003d302ed923dd9.png?imageView2/2/w/1260" /></i></p><p><span data-scene="align-center">图为本案房屋买卖合同</span></p><p>杨女士称其购房之前</p><p><em data-scene="strong">反复询问梅先生的房屋是否“干净”</em></p><p>梅先生一直向杨女士承诺房屋</p><p><em data-scene="strong">是“干净”的</em></p><p>梅先生虚假陈述使杨女士认识错误</p><p>并与之签订房屋买卖合同</p><p>梅先生的行为构成欺诈</p><p>故诉至息烽法院</p><p>请求撤销合同、返还购房款</p><p><em data-scene="strong">法院审理</em></p><p>本案争议焦点在于</p><p>房屋内发生自然死亡事件的性质认定</p><p>及卖方告知义务的边界</p><p><em data-scene="strong">主要有三点内容需厘清↓↓↓</em></p><p><em data-scene="strong">“凶宅”的认定标准</em></p><p>“凶宅”并非法定概念，司法实践中<em data-scene="strong">通常指发生过自杀、他杀、意外致死等非正常死亡事件的房屋。</em>此类事件因突发性、非自然性易引发心理忌讳，显著影响房屋价值和使用意愿。<em data-scene="strong">自然死亡（如寿终正寝、因病去世）系生命自然规律，相关房屋一般不认定为“凶宅”。</em></p><p><em data-scene="strong">卖方的信息披露义务</em></p><p>依据《中华人民共和国民法典》诚实信用原则，卖方对可能影响交易决策和房屋价值的重大信息负有告知义务。对于构成“凶宅”的非正常死亡事件，属重大瑕疵，卖方有主动披露义务，恶意隐瞒可构成欺诈。<em data-scene="strong">对于自然死亡事件，若合同无明确约定，则卖方无强制告知义务，买方事后以此主张欺诈通常不能成立。</em></p><p><em data-scene="strong">欺诈的构成要件</em></p><p>《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》第二十一条规定：“故意告知虚假情况，或者负有告知义务的人故意隐瞒真实情况，致使当事人基于错误认识作出意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百四十八条、第一百四十九条规定的欺诈。”</p><p><em data-scene="strong">本案中，</em>房屋内发生的是自然死亡，非需披露的重大瑕疵事实，卖方未告知不构成隐瞒“真实情况”，亦未导致买方在房屋性质上产生错误认识，故不成立欺诈。</p><p>经法院依法审理认为</p><p>涉案《房屋买卖合同》系双方真实意思表示</p><p>内容合法有效</p><p><em data-scene="strong">杨女士询问房屋“是否干净”</em></p><p>通常指向是否发生过非正常死亡等恶性事件</p><p>（即俗称“凶宅”）</p><p>梅先生父亲终年74岁</p><p>在屋内因病去世</p><p><em data-scene="strong">属自然死亡范畴，符合生命规律</em></p><p>为社会普遍接受</p><p><em data-scene="strong">不构成“非正常死亡”或“凶宅”</em></p><p>双方合同亦未就此设定特别义务</p><p>梅先生未告知该事实，不构成欺诈</p><p>杨女士主张撤销合同及返还购房款</p><p><em data-scene="strong">于法无据，不予支持</em></p><p><em data-scene="strong">遂判决驳回杨女士诉讼请求</em></p><p><i class="pic-con"><img data-alt="" src="//img.huanqiucdn.cn/dp/api/files/imageDir/989e045feb87af69db803c9d2a6c7bec.png?imageView2/2/w/1260" /></i></p><p><span data-scene="align-center">图为庭审照片</span></p><p>杨女士不服一审判决提出上诉</p><p>二审法院经审理认为</p><p>杨女士的上诉请求不成立</p><p>判决驳回上诉，维持原判</p><p><em data-scene="strong">本案现已生效</em></p><p><em data-scene="strong">法官提醒</em></p><p><em data-scene="strong">承办法官胡海认为</em></p><p>房屋出卖人负有</p><p>向买方如实告知影响交易意愿</p><p>及价格之重大信息的诚信义务</p><p>房屋出卖人应当</p><p>如实告知影响交易的重要信息</p><p>对于买方明确询问房屋</p><p>是否涉及社会普遍忌讳的</p><p>“非正常死亡”事件时</p><p><em data-scene="strong">不得以信息“无关紧要”或“属个人隐私”为由</em></p><p><em data-scene="strong">刻意回避或虚假陈述</em></p><p>法律及社会普遍观念对“凶宅”的认定</p><p>有其特定边界</p><p>通常指发生自杀、凶杀等</p><p>非正常死亡事件的房屋</p><p><em data-scene="strong">老人于屋内因病自然死亡</em></p><p><em data-scene="strong">系生命自然终结之常态</em></p><p><em data-scene="strong">为社会常理所接纳</em></p><p>不符合“凶宅”的实质构成要件</p><p>当然</p><p>买方在交易过程中</p><p><em data-scene="strong">也需秉持合理审慎态度</em></p><p>对房屋背景进行必要了解</p><p><em data-scene="strong">并清晰界定其关注信息的核心范畴</em></p><p>来源：人民法院新闻传媒总社</p></section></article>1754811170890责编：赵钰阳<a href="https://mp.weixin.qq.com/s/IdMY6rdFYJ_lVfv4Btouzw" >浙江法治报</a>175481117089011[]{"email":"zhaoyuyang@huanqiu.com","name":"赵钰阳"}