老小区物业收费“死结”:收费提高 服务质量不提高

2018-09-03 16:57 宁波日报

  老小区物业收费“死结”如何解?

  老旧住宅小区,普遍存在着基础设施老化、停车位紧张、环境脏乱差、管理服务落后等问题。俗话说:一分价钱一分货。可是,到了物业服务与收费的操作层面,这个“朴素的真理”就成了“蛋生鸡”还是“鸡生蛋”的纠结。如何破解呢?记者为此作了走访调查。

  物业服务与收费的“死结”

  “小区楼道里的门禁坏了好几天,没人来修。隔壁邻居装修产生的垃圾堆放在楼下近半个月也没人来管。物业公司催缴物业费时却一点也不含糊,承诺经常不能兑现。我打算通过法律维权,讨个说法。”近期,中心城区一小区的居民张先生向大成律师事务所的律师抱怨,并咨询相关法律条文。

  长期以来,服务质量和收费问题,是物业管理中的焦点。相关调查表明,近几年,有关部门受理的各类物业投诉居高不下,一个重要原因就是物业费用信息不公开,业主和企业之间信息不对称。

  近年来,因为最低工资标准上浮、物价上涨等因素,人员费用成本日益增加,不少小区的物业管理收费标准却未作调整。为减轻经济压力、缩减成本,一些物业公司不得不动起“歪脑筋”,或减少人员配置,或降低服务频次。由于日常维修费标准偏低,且20年未调整,即使全部收缴到位,也不能满足需要,加上物业专项维修资金未实现全覆盖,国务院《物业管理条例》第52条规定的应当由专业单位履行维护管理责任的,有关专业单位也拒不执行,导致小区的排水、给水甚至消防设施都出现问题。

  小区里,该维护的不维护,该保养的不保养,该更新的不更新。业主说:“物业应先提高服务标准,再提高物业服务费。”物业则说:“先提高物业服务费,再提升服务质量。”一个问题的两个方面似乎就这样成了解不开的“死结”。

  小区积极探索创新破题

  走进海曙区文昌花园,可以看到小区里环境整洁,基础设施维护较好,邻里和睦的氛围扑面而来。

  文昌花园小区于1998年交付,有业主268户、10多个楼道。物业费经历4次调价,从当年的每月每平方米0.3元一路涨到现在的每平方米0.85元。每平方米0.85元的物业收费标准在中心城区的老旧小区中,并不算低。但小区的物业费收缴率连续三年保持100%。

  这个小区,为何能做到这一点?

  “首先,我们尽可能做到小区物业收费阳光透明,流程规范。其次,作为业主最在意的还是收了钱之后,物业管理服务的水平能否让小区居民有获得感。”联合物业的相关负责人对记者表示。

  而文昌花园业委会的成员印证了这一说法:近几年,小区的硬件设施不断完善,如有了门禁道闸、安全死角加装摄像头、绿化带两次修补等,业主能切实感受到物业服务水平的提升。

  “小区在交付后一直由联合物业进行管理。多年来,业主对物业的服务还是比较满意的,双方关系也比较融洽。”文昌社区居委会干部对记者表示。

  亚太酒店物业相关负责人对记者介绍了他们的经验:“要打造居民的幸福生活,解决巨大的收支缺口是关键。我们用科技提高效率、替代人工,比如我们推出的工单系统,按照工作量计算工资,精简不少工程人员;利用软件平台开发的无人值守停车场、共享车位,可以节约大量的停车收费员;利用小型扫地车、落叶吹风机、移动式绿化浇水器等设备提高效率减少人工等。我们还通过提高物业费收缴率来增加收入,我们的老旧小区物业费收缴率在85%以上,大大高于宁波其他老旧小区的平均收缴率。”

  确立最低服务标准是关键

  不过,业内人士普遍认为,面对物业收费与管理的“死结”,鼓励和督促物业公司和社区基层组织坚持创新、提升服务水平是一个方面,关键还要从根本上解决物业收费的定价问题,加快开发适合“住宅小区基本服务及收费标准”的测算系统,以体现行业的权威性和专业度。

  今年7月,上海市制订出台《上海市住宅物业管理规定修正案(草案)》,明确提出:市房管部门应当定期发布住宅小区物业服务标准和定额;同时,物业管理行业协会定期发布物业服务价格监测信息,供业主和物业服务企业协商时参考。

  事实上,我市已参照其他地区经验,结合宁波实际,正努力推动问题的解决。在日前举行的全市中心城区老旧住宅小区环境整治推进会上,市住建委主任陈寿旦表示:“我们将建立健全最低物业服务收费调价机制。按照政府引导、业主主导和‘保底线’的要求,制订出台老旧小区最低物业服务标准收费指导意见,力争实现物业服务收费最低标准全覆盖,努力解决老旧小区物业服务收费长期过低和无调价机制的问题。”

责编:秦阿琪
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